• Studio Notarile Detti-Menchetti, Grosseto (GR)

Il lessico giuridico poco familiare

AGENTE O AGENZIA IMMOBILIARE: Vedi “mediatore”

CANCELLAZIONE DI IPOTECA: Vedi “estinzione”

CAPITALE: In un contratto di mutuo indica la somma di denaro che la banca consegna o mette a disposizione del cliente (mutuatario o soggetto finanziato) Il capitale viene restituito dal cliente alla banca per mezzo delle rate (vedi “rata di mutuo”). Di regola ogni rata è composta in parte da capitale e in parte da interessi

CAPITOLATO DELLE CONDIZIONI GENERALI: è un documento che contiene l’insieme delle pattuizioni che regolano un certo tipo di mutuo. Contiene ad esempio l’indicazione delle eventuali cause di decadenza dal beneficio del termine o di risoluzione del contratto – cioè i casi in cui la banca può richiedere l’immediato pagamento del debito senza rispettare il piano di ammortamento – e gli obblighi di assicurazione e comunicazione che gravano sul cliente.

Focus: Il cliente ha diritto di avere e leggere il capitolato prima del mutuo

COMPROMESSO: Vedi “preliminare di vendita”

DOCUMENTO DI SINTESI: è il documento che le banche devono consegnare al cliente che riassume tutte le più importanti condizioni contrattuali ed economiche del mutuo

Focus: Il cliente ha diritto di avere il documento di sintesi prima del mutuo

ESTINZIONE ANTICIPATA DEL MUTUO: è il diritto del cliente di rimborsare, prima del tempo pattuito, il capitale ricevuto dalla banca, od anche solo una parte del capitale ancora dovuto; in questo caso (estinzione parziale) si determina una variazione del “piano di ammortamento”.

Focus: Per i mutui di persone fisiche per l’acquisto di abitazioni con rogito stipulato a partire dal 2 febbraio 2007, in caso di estinzione anticipata la banca non può pretendere il pagamento di penalità o compensi in genere.

ESTINZIONE DELL’IPOTECA: L’ipoteca si estingue automaticamente dopo venti anni dalla sua iscrizione nell’Ufficio dei Registri Immobiliari. Una volta estinto il mutuo (vedi “estinzione anticipata del mutuo”), l’ipoteca può essere cancellata prima dei vent’anni con un atto notarile nel quale la banca rinuncia all’ipoteca. La cancellazione dell’ipoteca prima dei vent’anni può anche avvenire senza l’intervento del notaio. In questo secondo caso la banca, ricevuto il pagamento dal cliente, invia la dichiarazione di estinzione del mutuo alla Conservatoria dei Registri Immobiliari che cancella l’ipoteca d’ufficio, dopo trenta giorni. Questa procedura è più economica della precedente, tuttavia non è possibile utilizzarla in tutti i casi di cancellazione.

Focus: L’ipoteca deve essere cancellata prima dei vent’anni quando l’immobile deve essere venduto.

EURIBOR: è il parametro variabile che indica il costo del denaro per le banche europee. I tassi Euribor sono una quarantina. Vengono distinti secondo la durata (c'è per esempio quello a 1 settimana, a 1 mese, a 3 mesi, a 6 mesi etc.) e il divisore (360 o 365).

Focus: è pubblicizzato sui maggiori quotidiani. Concorre a determinare il “tasso di interesse variabile” insieme allo “spread”

IMPOSTA DI REGISTRO: Con queste parole si indica impropriamente una pluralità di imposte diverse: imposta di registro in senso stretto, imposta di trascrizione, imposta catastale. Colpisce le vendite di immobili quando non si applica l’IVA. Viene calcolata sul prezzo di vendita quando non trova applicazione il meccanismo del PREZZO-VALORE

TAEG (Tasso Effettivo Globale): è una percentuale che indica il costo complessivo ed effettivo del mutuo. L’indicatore oltre a tener conto del tasso di interesse – che, se variabile, è poco significativo – considera anche tutti gli altri eventuali costi di perizia, istruttoria, assicurativi e così via. Deve essere contenuto nel documento di sintesi e deve essere comunicato dalla banca al cliente prima del mutuo

Focus: Serve per comparare il costo complessivo di un mutuo rispetto ad un altro e deve essere comunicato dalla banca

INTERESSI: è il costo del mutuo, cioè il principale corrispettivo che il cliente paga alla banca per il finanziamento

IPOTECA: è la garanzia su un bene immobile (cioè appartamenti, in genere fabbricati o loro porzioni, terreni) che può accompagnare un mutuo. L’ipoteca è una garanzia reale: essa cioè colpisce l’immobile e lo segue anche se viene venduto, donato, ereditato, etc. L’ipoteca nasce con la sua iscrizione in un apposito registro tenuto dall’Agenzia del Territorio: Ufficio dei Registri immobiliari detto anche Conservatoria dei Registri immobiliari. Quando il mutuo serve per finanziare l’acquisto, l’ipoteca viene di solito costituita a favore della banca sull’immobile acquistato. Se il cliente non restituisce il mutuo, la banca può far vendere l’immobile all’asta in Tribunale anche se nel frattempo il cliente ha venduto l’immobile. L’ipoteca viene iscritta per un importo superiore al capitale del mutuo (di solito il doppio) perché serve a assicurare alla banca un importo massimo del ricavato dell’asta che viene assegnato alla banca stessa a copertura, oltre che del capitale, anche degli interessi e delle spese di esecuzione forzata.

Focus: Uno dei compiti più importanti del notaio consiste nel controllare che la casa che si compra non sia gravata da ipoteche e che la banca che presta i soldi sia garantita da un’ipoteca valida ed efficace

IVA: è l’imposta proporzionale che colpisce la vendita di abitazioni nuove (acquisto dal costruttore o da cooperativa). Viene sempre calcolata sul prezzo di vendita.

Focus: Quando si paga l’IVA le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa (attualmente € 504)

MEDIATORE: colui che mette in contatto due parti per concludere un affare. Deve essere iscritto in albi tenuti presso la Camera di Commercio. Il mediatore è obbligato a comportarsi con correttezza ed a comunicare alle parti qualsiasi notizia che possa rendere meno conveniente l’affare, in caso contrario può essere chiamato a risponderne. Il mediatore immobiliare è chiamato anche “agente immobiliare”.

Focus: Il mediatore che non è iscritto nell’albo non ha diritto ad esigere la provvigione

OPZIONE: è una proposta irrevocabile – all’acquisto o alla vendita - che nasce per accordo del venditore e dell’acquirente, di solito dietro versamento di un prezzo

PIANO DI AMMORTAMENTO: è il piano di restituzione del mutuo. Consiste in una tabella che riporta l’ammontare di tutte le rate che il cliente deve pagare alla banca con le relative scadenze. Ciascuna rata è composta da una parte del capitale e dagli interessi.

Focus: Per i mutui a “tasso di interesse variabile” il “piano di ammortamento” può essere causa di confusione in quanto l’importo delle rate non tiene conto delle variazioni che si verificheranno con il variare degli interessi

PORTABILITA’ DEL MUTUO: Vedi “surrogazione”

PREAMMORTAMENTO: Indica il periodo che passa tra il momento in cui la banca consegna il denaro al cliente e il momento in cui parte il piano di ammortamento.

Focus: Durante il periodo di preammortamento si pagano rate composte di soli interessi

PRELIMINARE DI VENDITA: Contratto con il quale chi compra e chi vende si obbligano a concludere una vendita, stabilendone modalità e termini. Non è indispensabile che la vendita sia preceduta dal preliminare. Il preliminare serve a impegnare le parti per il tempo necessario, prima del rogito, per decidere su alcuni aspetti della vendita quali la consegna del bene, la richiesta di un finanziamento e simili. Il preliminare, se stipulato dal notaio, può essere trascritto rendendolo così opponibile a chiunque e “prenotando” gli effetti della compravendita

Focus: Il contratto preliminare vincola le parti. In caso di contrasti, ciò che è stato previsto nel preliminare deve poi essere rispettato nel rogito, per cui è estremamente utile rivolgersi al notaio per la predisposizione del preliminare. Se ci si rifiuta di fare il rogito, l’altra parte può ottenere dal giudice una sentenza che trasferisce la proprietà

PREZZO-VALORE: Con queste parole si indicano le regole che consentono di applicare l’imposta di registro al valore catastale anziché al prezzo della vendita.

Focus: Non si può applicare quando la vendita è soggetta ad IVA

PRIMA CASA: Con queste parole si indica l’insieme di regole che consentono una riduzione di tasse per chi compra la casa di abitazione e accessori (autorimessa, cantina, soffitta, etc.)

Focus: Le regole che disciplinano questa agevolazione fiscale sono piuttosto complesse. E’ bene verificarle con l’aiuto del notaio

PROPOSTA DI ACQUISTO: Dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene per un certo prezzo. Solitamente viene fatta utilizzando “moduli” forniti dall’agenzia immobiliare. Quando la proposta viene comunicata al proprietario e questi l’accetta, la vendita è conclusa e, di regola, non si può più cambiare idea. Sino a che la proposta di acquisto non è accettata dal venditore, l’acquirente può cambiare idea a meno che sia stata formulata come irrevocabile.

Focus: La proposta di acquisto, specie se irrevocabile, vincola chi l’ha fatta. Cambiare idea può costare molto caro (perdita della caparra, risarcimento dei danni, etc.), per cui è consigliabile molta prudenza prima di sottoscriverla

PROPOSTA DI CONCLUDERE UN PRELIMINARE DI VENDITA: Vedi “proposta di acquisto”. La “proposta di concludere un preliminare di vendita” è meno impegnativa della “proposta di acquisto” perché porta alla conclusione del preliminare e non della vendita

PROPOSTA IRREVOCABILE: è la proposta con l’impegno di non cambiare idea per un tempo determinato. La revoca durante questo periodo è pertanto inefficace

PROVVIGIONE: è il compenso cui ha diritto il mediatore che ha procurato la conclusione della vendita o la concessione del mutuo. Normalmente è calcolata come percentuale del prezzo di vendita (mediazione immobiliare) e/o dell’importo del mutuo (mediazione creditizia). Può essere anche a carico di una sola parte.

Focus: L’importo della provvigione può essere concordato tra mediatore e cliente; è opportuno rifiutare il pagamento della provvigione prima del rogito

RATA DI MUTUO: Indica l’importo che il cliente deve pagare alla banca ogni mese (oppure ogni tre o sei mesi). La rata del mutuo comprende – di regola – una parte di capitale e una parte di interessi. La rata può essere costante o variabile.

Focus: La rata può essere fissa anche se il tasso di interesse è variabile! In tale caso l’eventuale aumento del tasso di interesse determinerà una maggior durata del mutuo, cioè un maggior numero di rate

RINEGOZIAZIONE DEL MUTUO: è l’accordo fra la banca ed il mutuatario per modificare le condizioni di un mutuo in corso, quali: il tasso di interesse, la durata ed il piano di ammortamento. La rinegoziazione non richiede l’intervento del notaio e può essere perfezionata con un semplice scambio di lettere tra la banca ed il mutuatario.

Focus: La rinegoziazione non va confusa con la SOSTITUZIONE del mutuo (detta anche rottamazione) che comporta la estinzione anticipata del mutuo vecchio e la stipulazione di un mutuo nuovo Questa operazione è sempre più costosa sia della rinegoziazione sia della surrogazione

ROGITO: Termine generico per indicare un atto ricevuto dal notaio. Può pertanto riguardare sia il PRELIMINARE DI VENDITA che la VENDITA o il MUTUO. A volte viene usato come sinonimo di vendita di un immobile

SOSTITUZIONE DEL MUTUO: è l’operazione mediante la quale il cliente stipula un nuovo contratto di mutuo - usualmente con altra banca - per estinguere un mutuo precedente già esistente. Comporta un costo maggiore perché prevede l’iscrizione di una nuova ipoteca, ma consente di modificare tutti termini del precedente mutuo, compresa la possibilità di ottenere un nuovo finanziamento di importo superiore al residuo del precedente mutuo

SPREAD: è quella parte del “tasso di interesse” che rappresenta il guadagno della banca. Viene espresso come punti, o frazioni di punti (il più delle volte percentuali), di maggiorazione del tasso risultante dall’applicazione del parametro prescelto. Viene anche chiamato tasso di intermediazione.

Focus: Varia da banca a banca e può essere “contrattato” tra cliente e banca; è uno degli elementi da valutare e confrontare per capire se il mutuo è conveniente

SURROGAZIONE NEL MUTUO: è il diritto del cliente di chiudere un mutuo in corso mediante l’apertura di un secondo mutuo con una banca diversa, allo scopo di ottenere condizioni migliori. Il secondo mutuo deve essere fatto per lo stesso importo del debito in essere nei confronti della prima banca ed è garantito dalla stessa ipoteca del primo mutuo. Poiché non c’è l’iscrizione di nuova ipoteca il rogito è meno costoso. La prima banca è obbligata a collaborare per il buon esito della surrogazione

Focus: le spese della surrogazione devono essere a carico della nuova banca

TASSO DI INTERESSE: è la percentuale (calcolata sul capitale) che determina l’importo degli interessi. Può essere: • fisso per tutta la durata del mutuo • variabile, cioè può aumentare o diminuire a seconda che aumenti o diminuisca il costo del denaro per il sistema delle banche (vedi “tasso variabile”)

TASSO DI INTERESSE MISTO: Viene applicato nei mutui in cui è consentito al cliente di passare - durante l’ammortamento del mutuo – dal tasso fisso al tasso variabile o viceversa anche più volte

TASSO DI INTERESSE VARIABILE: è composto da due parti: • una parte fissa prestabilita dalla banca e denominata “margine della banca” o “spread” • una parte variabile determinata in base a un parametro obiettivo - chiamato “tasso di riferimento” o “indice di riferimento” - che varia periodicamente. Attualmente il tasso di riferimento più usuale è l’EURIBOR

TASSO DI MORA: Indica la penalità che il cliente deve pagare alla banca in caso di ritardo nel pagamento di una o più rate Di regola è espresso in una percentuale che si somma al tasso di interesse.

Focus: Se il ritardo nel pagamento delle rate si prolunga, oltre a pretendere il pagamento del tasso di mora, la banca può chiedere la risoluzione del mutuo e il pagamento di tutto il capitale ancora non restituito

VENDITA: Contratto con cui si scambia un bene con il denaro

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