• Studio Notarile Detti-Menchetti, Grosseto (GR)

CONTRATTI PRELIMINARI DI COMPRAVENDITA
CONTENUTI, REGISTRAZIONE E TRASCRIZIONE

A cosa serve la trascrizione del contratto preliminare, ed in cosa differisce dalla registrazione?


La trascrizione del contratto preliminare, prevista dall'art. 2645-bis del codice civile, è finalizzata
a tutelare il promissario acquirente dal pericolo di formalità pregiudizievoli (cessione dell'immobile
promesso a terzi o costituzione di diritti reali sullo stesso; pignoramenti; sequestri; ipoteche;
ecc.), che potrebbero essere trascritte o iscritte contro il promittente venditore nel periodo che va
dalla sottoscrizione del preliminare alla stipula dell'atto definitivo di compravendita.


Una volta trascritto il preliminare, invece, le successive trascrizioni o iscrizioni contro il promittente
venditore non sono opponibili al promissario acquirente, che quindi sotto questo profilo è
pienamente tutelato. Contemporaneamente, la trascrizione tutela però anche il promittente venditore,
ponendolo al riparo da responsabilità nei confronti del promissario nel caso in cui si verificasse
uno dei suddetti eventi. Inoltre la trascrizione del contratto preliminare attribuisce al promissario
acquirente un privilegio in caso di fallimento del promittente venditore (art. 2775-bis del codice civile); ciò significa che, a seguito della vendita forzata dei beni del fallito ed in sede di distribuzione del ricavato ai creditori, il promissario acquirente è preferito agli altri creditori, anche ipotecari, del fallito
medesimo.


La registrazione del contratto preliminare non attribuisce invece al promissario acquirente alcuna
tutela sostanziale (se si eccettua il vantaggio della data certa del contratto preliminare, di cui
infra); essa ha valenza essenzialmente fiscale, è cioé finalizzata al pagamento delle relative imposte
allo Stato.

Qual è la forma necessaria ai fini della trascrizione del contratto preliminare?


Ai sensi dell'art. 2645-bis del codice civile, per la trascrizione del contratto preliminare è richiesta
la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata da notaio.

 

Se non si ritiene necessaria - perché ad esempio vi è un rapporto di fiducia con la parte promittente venditrice - la trascrizione suddetta, è sufficiente invece una scrittura privata non autenticata (art. 1351 del codice civile).


Nel caso in cui le parti decidano di non trascrivere il contratto preliminare, quali possono essere
le cautele opportune a tutela del promissario acquirente?

 

Un'esigenza di tutela del promissario acquirente si pone soprattutto in relazione alle somme anticipate al promittente venditore (acconti, caparre): nel caso in cui non si addivenga alla stipula del contratto definitivo per un inadempimento imputabile al promittente venditore, la restituzione di tali somme può essere a rischio, soprattutto se il soggetto obbligato non è solvibile. Il rischio è tanto più elevato quanto maggiore è la somma pagata anticipatamente, e quanto più lungo è il lasso di tempo che intercorre tra la data del preliminare e la data di stipula del contratto definitivo.

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