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Testamento solidale

Dal 2012 il Notariato ha aderito a “Testamento Solidale”, la prima grande campagna di informazione congiunta sui lasciti testamentari, lanciata inizialmente da sei tra le più importanti organizzazioni non profit, divenute diciannove nel corso degli ultimi anni.

 

Il Progetto “Testamento Solidale” è nato con l’obiettivo di sviluppare per la prima volta in Italia - così come accade già da diversi anni nei Paesi anglo-sassoni - la cultura del lascito testamentario solidale, quale strumento per garantire il reperimento di parte delle risorse delle Associazioni (fund raising).

Così è nata la collaborazione con il Notariato, ritenuto partner autorevole non solo per il contributo tecnico che è in grado di fornire, ma anche per l’esperienza maturata da diversi decenni in termini di cooperazione con le Associazioni del Terzo Settore.

 

Il Consiglio Nazionale del Notariato è stato, pertanto, coinvolto nella redazione dei testi della sezione “Fare testamento. Tutto quello che devi sapere” del sito www.testamentosolidale.org e della Guida ai Lasciti Testamentari, in cui l’utente può trovare tutte le informazioni pratiche ed operative sul testamento in generale e su come è possibile effettuare un lascito solidale.

 

Nonostante gli Italiani siano sempre più interessati ad approfondire il tema dei lasciti solidali, molti di loro non sanno a chi rivolgersi oppure temono che una richiesta di informazioni possa vincolarli ad un impegno.

 

Il nostro studio è a vostra completa disposizione per aiutarvi nel prendere questa importante decisione.

No alla trascrizione senza autentica notarile: la pubblicità immobiliare ha bisogno di certezza

La Corte d’appello di Trieste ha sconfessato la tesi del Tribunale di Pordenone, secondo cui l’accordo di separazione coniugale raggiunto ad esito del procedimento di negoziazione assistita sarebbe trascrivibile senza bisogno di autentica notarile.

Il decreto del tribunale di Pordenone non affermava l’equivalenza dell’autentica dell’avvocato a quella notarile, ma si limitava a ritenere che l’accordo assistito di separazione fosse trascrivibile senza bisogno di autentica, in quanto equiparato ex lege a un atto dell’autorità giudiziaria.

La Corte d’appello di Trieste con un’ordinanza ampia e documentata, entra nel merito della questione senza mai perdere di vista la ratio sottesa al sistema della pubblicità immobiliare, consistente nell’esigenza di garantire “la corretta circolazione dei beni e dei diritti reali”.

L’ordinanza va poi molto più in là, svolgendo un vero e proprio regolamento di confini tra il potere di autentica del notaio (a carattere generale) e quello dell’avvocato (previsto a fini specifici da puntuali disposizioni di legge) e chiarendo che, “se con le recenti novità in tema di giustizia telematica, gli avvocati hanno visto aumentare il loro potere di autenticare alcuni atti […], tuttavia il potere di autentica degli avvocati resta un potere speciale e non generale”.

A scanso di ulteriori strumentalizzazioni, la Corte non ha mancato di spiegare anche la ratio di questo sistema. “La necessità di un controllo pubblico è principio essenziale e cardine del sistema della pubblicità immobiliare che non può consentire a soggetti privati, pur qualificati, ma certamente legati dal rapporto professionale alle parti che assistono e quindi privi del requisito della terzietà, di certificare con la propria sottoscrizione atti che poi devono trovare ingresso nel complesso sistema delle trascrizioni e delle intavolazioni diretto a garantire la certezza dei diritti”.

Il concetto è chiaro: esigenze di certezza dell’ordinamento civile impongono che i dati introdotti nei registri immobiliari siano certificati da un pubblico ufficiale; ma il certificatore non può essere un professionista qualunque, per quanto qualificato: dev’essere un soggetto istituzionalmente collocato al di sopra delle parti, al di sopra cioè degli interessi dei singoli attori delle vicende giuridiche destinate ad essere pubblicizzate.

Conto corrente dedicato e deposito prezzo: le nuove regole

Le novità del decreto concorrenza

La legge annuale per il mercato e la concorrenza (c.d. “DDL Concorrenza”) ha introdotto alcune importanti novità per l’attività notarile.

La prima riguarda il c.d. deposito prezzo, già introdotto dalla legge di stabilità 2014 (L. 27 dicembre 2013, n. 147), ora modificata per renderla immediatamente applicabile.

La disposizione prevede, a tutela delle parti, che il notaio sia obbligato a versare su apposito conto corrente dedicato:

a) tutte le somme dovute per imposte e tributi conseguenti all'atto;

b) ogni altra somma affidata al notaio;

c) solo se richiesto da almeno una delle parti, l’intero prezzo (ovvero il saldo), oltre alle somme destinate a estinzione di gravami o spese non pagate o di altri oneri dovuti in occasione di una compravendita di immobili o aziende.

Dunque, mentre è sempre obbligatorio il deposito delle imposte, tasse, spese d’atto e delle somme affidate al notaio, il “deposito prezzo” è meramente opzionale.

Qualora tale eventualità si verifichi, il notaio, eseguite la registrazione e la pubblicità dell’atto, e verificata l’assenza di “nuovi” gravami e formalità pregiudizievoli, dovrà svincolare tempestivamente le somme a favore degli aventi diritto.

La principale novità è che il “deposito prezzo”, purtroppo, è stato trasformato in un “deposito imposte”. Snaturando il previgente istituto, il legislatore ha fatto del “deposito prezzo” una semplice opzione, attivabile a richiesta di almeno una parte, eventualmente dietro suggerimento dello stesso notaio.

Questa scelta determinerà, prevedibilmente, discussioni e problemi tra la parti.

E' infatti facile immagine che l'acquirente, per maggior tutela, sarà propenso a chiedere al notaio di conservare in deposito il prezzo, mentre il venditore ne pretenderà l'immediata consegna, come avvenuto sino ad oggi.

Sarà quindi opportuno che questo punto, come molti altri, trovi idonea regolamentezione sin dal contratto preliminare (ecco un'altra ragione per affidarsi al notaio sin dall'inizio dalle trattative ed in particolare per la predisposizione del preliminare o compromesso).

L’utilità del nuovo regime – vale a dire la sua idoneità a realizzare una sostanziale tutela delle parti – passa pertanto attraverso il corretto adempimento, da parte del notaio di uno dei suoi principali doveri professionali, più volte ribadito dalla giurisprudenza di legittimità: il dovere di consiglio.

Sembra dunque che il notaio sia non solo legittimato, ma addirittura tenuto a suggerire alle parti di depositare il prezzo presso di lui, richiedendo un espresso incarico in tal senso (adeguatamente remunerato in considerazione della ulteriore attività svolta e della responsabilità professionale).

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato, sul proprio sito internet, l’aggiornamento della Guida «Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali»

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato, sul proprio sito internet, l’aggiornamento della Guida «Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali»(febbraio 2017).

“Bonus ristrutturazioni” e “Bonus mobili” - La proroga per il 2017
La legge n. 232/2016 (cd. “Bilancio 2017”) ha previsto la proroga della detrazione IRPEF per il recupero delle abitazioni che continuerà ad applicarsi nella misura del 50%, per le spese sostenute sino al 31 dicembre 2017, da assumere entro il limite massimo di 96.000 euro.
La proroga riguarda anche la detrazione del 50% per l’acquisto di abitazioni facenti parte di edifici interamente ristrutturati da imprese (detrazione da applicare sul 25% del prezzo d’acquisto, sempre nel massimo di 96.000 euro).
La Guida conferma che per le spese sostenute dal 1° gennaio 2018 la detrazione riprenderà ad operare nella misura ordinaria del 36%, nel limite massimo di 48.000 euro, ai sensi dell’art.16-bis del D.P.R. 917/1986 – TUIR.
L’Agenzia delle Entrate riepiloga alcuni degli ultimi chiarimenti contenuti nei documenti di prassi recentemente emanati, che prevedono:

la possibilità per il convivente di fatto, che sostiene le spese per gli interventi di ristrutturazione edilizia sull’abitazione oggetto della convivenza, di beneficiare del bonus IRPEF del 50% al pari di un familiare;

nell’ipotesi di acquisto di box pertinenziali, l’applicabilità della detrazione IRPEF del 50% anche per i pagamenti effettuati prima della stipula del contratto preliminare o del rogito, da cui risulti il vincolo di pertinenzialità, inoltre non si decade dal beneficio fiscale se il pagamento avviene mediante assegno, ovvero bonifico incompleto.

Prorogata sino al 31 dicembre 2017, la detrazione IRPEF per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici, destinati ad abitazioni ristrutturate, nella misura del 50% delle spese sostenute, per un importo massimo di spesa di 10.000 euro.
Sempre con riferimento al “bonus mobili”, la Guida chiarisce che:

per fruire dell’agevolazione è indispensabile che la data di inizio lavori sia anteriore a quella in cui sono sostenute le spese per l’acquisto di mobili e componenti d’arredo.

non è necessario che le spese di ristrutturazione siano sostenute prima di quelle per l’arredo dell’abitazione; 

Resta fermo il recupero in 10 anni della detrazione spettante

Sisma bonus
La vecchia normativa riconosceva una detrazione IRPEF/IRES pari al 65% delle spese sostenute, sino ad un ammontare massimo di 96.000 euro, per gli interventi di messa in sicurezza statica realizzati su “abitazioni principali” e immobili a destinazione produttiva, situati nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2, individuate in base ai criteri idrogeologici di cui all’Ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri n. 3274 del 2003

Il cd. nuovo “sismabonus”, così come previsto dalla legge 232/2016, proroga per 5 anni (2017-2021) la detrazione IRPEF/IRES delle spese sostenute, sino ad un ammontare massimo di 96.000 euro, per interventi di messa in sicurezza statica delle abitazioni e degli immobili a destinazione produttiva situati nelle zone ad alta pericolosità sismica.
La nuova formulazione, applicabile agli interventi posti in essere dal 1° gennaio 2017, prevede:

la rimodulazione della percentuale di detrazione;

l’ampliamento dell’ambito oggettivo, includendo anche le abitazioni diverse dalle “abitazioni principali”

l’estensione anche alla zona sismica 3 (oltre le attuali zone 1 e 2)

la riduzione, da 10 a 5 anni, del periodo di ripartizione della detrazione

In particolare, la percentuale di detrazione è pari al:

50% per gli interventi “antisismici” eseguiti sulle parti strutturali, 

70% se l’intervento riduce il rischio sismico di una classe,

75% se l’intervento riguarda interi condomini e consente di ridurre il rischio sismico di una classe,

80% se l’intervento riduce il rischio sismico di due classi,

85% se l’intervento riguarda interi condomini e consente di ridurre il rischio sismico di due classi.

In ogni caso, l’ammontare delle spese agevolate non può superare i 96.000 euro per unità immobiliare.

Prorogato il bonus IVA per immobili ad alta efficienza energetica

Anche per il 2017 sarà detraibile il 50% dell'IVA

La legge di stabilità per il 2016 aveva introdotto una nuova detrazione IRPEF nella misura del 50% dell’IVA pagata per l’acquisto di abitazioni ad alta efficienza energetica. 
L’agevolazione (scaduta il 31 dicembre 2016) è stata ora prorogata sino a tutto il 31 dicembre 2017.


La detrazione è limitata alle sole abitazioni cedute da imprese costruttrici o che vi hanno effettuato interventi di restauro.

 

La detrazione spetta nel caso di acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale a condizione che:

  • l’acquisto venga effettuato entro il 31 dicembre 2017; eventuali acconti versati nell’anno 2017 per acquisti da effettuarsi nel 2018 non sono invece detraibili;
  • il pagamento dell’IVA sia effettuato nel corso degli anni 2016 e 2017; acconti IVA effettuati nel corso del 2016 per acquisti perfezionati nel 2017 sono detraibili; al contrario acconti IVA eventualmente effettuati nel corso del 2015 per acquisti da perfezionarsi nel 2017 non sono detraibili;
  • l’acquisto riguardi unità abitative di classe energetica A o B 
  • l’acquisto deve riguardare unità di nuova costruzione poste in essere dall’impresa costruttrice (ovvero dall’impresa di “ripristino” ovvero “ristrutturatrice”).

Non sono richiesti altri requisiti; così ad esempio non è necessario che si tratti dell’abitazione principale né sono previste esclusioni per gli immobili cd. di lusso. 

 

Si ritiene, inoltre, che l’agevolazione possa trovare applicazione anche nel caso di cessione di fabbricato al grezzo, a condizione che a costruzione ultimata venga confermata l’appartenenza del fabbricato alle classi energetiche A o B.
 

La detrazione spetta nella misura del 50% dell’IVA pagata per l’acquisto dell’unità immobiliare a destinazione residenziale e deve essere ripartita in dieci quote annuali costanti nell’anno in cui è stata sostenuta la spese e nei nove periodi d’imposta successivi.

Legge di stabilità 2017

Novità in pillole - parte 5

Proroga dei maxi ammortamenti dei beni strumentali

 

Prorogato al 31 dicembre 2017 l’aumento del 40% delle quote di ammortamento e dei canoni di locazione di beni strumentali introdotto dalla legge di Stabilità per il 2016 (art. 1, commi 91-97).
Tale maggiorazione si applica agli investimenti in beni strumentali nuovi con esclusione dei veicoli e degli altri mezzi di trasporto a deduzione limitata (non strumentali all’attività di impresa).
Il beneficio viene esteso anche agli acquisti effettuati entro il 30 giugno 2018 a condizione che, entro la data del 31 dicembre 2017, il relativo ordine risulti accettato dal venditore e sia avvenuto il pagamento di acconti in misura pari ad almeno il 20 per cento del costo di acquisizione.
Il comma 9 introduce invece un nuovo beneficio consistente nell’aumento del 150% (c.d. iper-ammortamento) del costo di acquisizione di beni materiali strumentali nuovi ad alto contenuto tecnologico atti a favorire i processi di trasformazione tecnologica in chiave Industria 4.0 (inclusi nell’allegato A della legge).

 

Rivalutazione di quote e terreni

 

Prorogati i termini per la rivalutazione, agli effetti della determinazione delle plusvalenze, di quote e terreni (sia agricoli che edificabili) posseduti dalle persone fisiche. 
La rivalutazione è possibile a fronte del versamento di una imposta sostitutiva con una aliquota all’ 8%.
E’ poi prevista la possibilità, per le società e per gli enti residenti assoggettati a IRES, di rivalutare i beni d’impresa (ad esclusione degli immobili alla cui produzione o scambio è diretta l’attività d’impresa) e le partecipazioni risultanti dal bilancio relativo all’esercizio in corso al 31 dicembre 2015, “previo” pagamento di un’imposta sostitutiva con aliquota variabile, fissata al 16% per i beni ammortizzabili e al 12% per quelli non ammortizzabili.
Si prevede infine un’imposta sostitutiva del 10% per l’affrancamento del saldo attivo generatosi in forza della rivalutazione.
La particolarità della nuova disposizione normativa in esame è quella di poter rivalutare anche i terreni e le partecipazioni posseduti al primo gennaio 2017. 
E' fissato al 30 giugno 2017 il termine per il versamento dell’imposta sostitutiva nel caso di opzione per la rata unica (sono possibili anche tre rate di pari importo) e che entro il medesimo termine dovrà essere redatta ed asseverata la relativa perizia. 
Da evidenziare che, se i beni rivalutati sono ceduti a titolo oneroso, assegnati a soci, oppure destinati a finalità estranee all’esercizio dell’impreso o al consumo personale o familiare dell’imprenditore prima dell’inizio del quarto esercizio successivo a quello di effettuazione della rivalutazione, ai fini della determinazione delle plusvalenze si ha riguardo al costo del bene ante rivalutazione.

Imposta sulle successioni e donazioni. La Cassazione boccia il “coacervo”.

Secondo la Cassazione (sentenza n. 24940/2016) il nuovo sistema ad aliquota fissa previsto per l'imposta sulle successione, comporta anche l'eliminazione del "coacervo".

 

In base all’art. 8, co. 4°, D.lgs. 31 ottobre 1990 (Testo Unico Imposta sulle Successioni e Donazioni) ai soli fini della determinazione delle aliquote applicabili a norma dell’ art. 7, il valore globale netto dell’asse ereditario è maggiorato di un importo pari al valore attuale complessivo di tutte le donazioni fatte dal defunto agli eredi e ai legatari,

Originariamente il co. 1°  dell’art. 7 rinviava, per la determinazione dell’imposta, ad una tariffa basata su un sistema di aliquote progressive che pertanto giustificava la previsione del “cumulo” o “coacervo”.

In sintesi: originariamente il coacervo trovava fondamento nel combinato disposto degli artt. 7 e 8 del T.U.S., quale meccanismo antielusivo di un sistema di tassazione caratterizzato dalla progressività delle aliquote; successivamente, a seguito della modifica apportata all’art. 7 dalla legge n. 342/2000, col passaggio a un sistema di tassazione proporzionale la combinazione di detto articolo con il co. 4° del successivo art. 8 avrebbe potuto rivelarsi idoneo a mantenere in vita, quale “derivato” del coacervo, il meccanismo di erosione della franchigia; da ultimo con l’ abrogazione dei numeri da 1 a 2-quater dell’ art. 7, disposta dalla legge n. 286/2006, si dovrebbe poter ritenere non applicabile alle nuove successioni nemmeno il principio di erosione della franchigia.

Di contrario avviso si era mostrata l’ AE, secondo cui il predetto art. 8 era da riferirsi non più alla determinazione delle aliquote, bensì all’applicazione delle franchigie.

A tal fine, sempre secondo l’ AE, assumono rilevanza tutte le donazioni fatte dal de-cuius, ivi comprese quelle poste in essere nel periodo in cui l’ imposta sulle successioni non era in vigore, cioè tra il 25 ottobre 2001 e il 28 novembre 2006.

 

LA VICENDA

In relazione a una successione apertasi il 22 luglio 2001, l’AE aveva ritenuto applicabile il principio del coacervo, maggiorando la base imponibile anche con il valore delle donazioni immobiliari fatte in vita dal de cuius.

La CTR, confermando la decisione della CTP, aveva ritenuto infondata la pretesa dell’amministrazione finanziaria posto che il coacervo di relictum e donatum, già previsto dall’art. 8, co. 4°, d.lgs. n. 346/1990, doveva ritenersi implicitamente abrogato dalla legge n. 342/2000 che aveva modificato la disciplina della precedente imposta di successione mediante eliminazione delle aliquote progressive, ed introduzione di un’aliquota unica con franchigia.

 

LA DECISIONE

La Cassazione respinge il ricorso dell’AE confermando la decisione della CTR.

La Cassazione ricorda che il coacervo (o cumulo) del donatum con il relictum, non era finalizzato a ricomprendere nella base imponibile anche il donatum (oggetto di autonoma imposizione), ma unicamente a stabilire una forma di ‘riunione fittizia’ nella massa ereditaria dei beni donati, ai soli fini della determinazione dell’aliquota da applicare per calcolare l’imposta sui beni relitti.

Il sistema della ‘riunione fittizia’, in altri termini, operava in funzione antielusiva, così da evitare che il compendio ereditario venisse sottratto all’imposizione progressiva mediante preordinate donazioni in vita.

Ora, afferma la Corte, fermo restando che il ‘cumulo’ non sortiva effetto impositivo del donatum, ma soltanto effetto determinativo dell’aliquota  progressiva, si ritiene logica e coerente conseguenza che, eliminata quest’ultima in favore di un sistema ad aliquota fissa sul valore non dell’asse globale ma della quota di eredità o del legato, non vi fosse più spazio per dar luogo al coacervo.

 

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Legge di stabilità 2017

Novità in pillole - Parte 4

Assegnazioni agevolate ai soci

 

Sono stai riaperti i termini in tema di assegnazione o cessione di taluni beni ai soci e di estromissione dei beni immobili dal patrimonio dell’impresa da parte dell’imprenditore individuale.
Il primo comma consente l’applicazione delle disposizioni in tema di regime agevolato per cessioni e assegnazioni di beni ai soci, previste dai commi dal 115 al 120 della legge di Stabilità 2016 n. 208/2015, anche alle assegnazioni, trasformazioni e cessioni poste in essere successivamente al 30 settembre 2016 ed entro il 30 settembre 2017.
L’unica modifica apportata rispetto al precedente testo contenuto nella legge 208/2015, riguarda i termini dei versamenti rateali dell’imposta sostitutiva che dovranno essere effettuati rispettivamente entro il 30 novembre 2017 ed entro il 16 giugno 2018.
Il comma 115 individuava i soggetti interessati dalle agevolazioni, ovvero le società in nome collettivo, in accomandita semplice, a responsabilità limitata, per azioni e in accomandita per azioni che assegnano o cedono ai soci beni immobili o beni mobili registrati, non strumentali all’attività di impresa.
L’agevolazione riguarda anche le società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione dei predetti beni e che si trasformano in società semplici.

Resta pertanto necessaria la sussistenza delle condizioni già previste dal comma 115 della legge 208/2015:

  • le cessioni o assegnazioni devono avvenire entro una certa data, ora fissata al 30 settembre 2017;
  • tutti i soci cessionari o assegnatari devono risultare iscritti nel libro dei soci, ove prescritto, alla data del 30 settembre 2015,
  • oggetto dell’agevolazione devono essere immobili o mobili registrati non utilizzati come beni strumentali nell’attività dell’impresa.


Permangono inoltre:

  • le modalità di individuazione della base imponibile cui applicare l’imposta sostitutiva (comma 116) costituita dalla differenza tra il valore normale dei beni assegnati o, in caso di trasformazione, quello dei beni posseduti all’atto della trasformazione, e il loro costo fiscalmente riconosciuto, nonché le aliquote già stabilite per tale imposta;
  • i criteri di determinazione del valore normale, necessario per la determinazione della base imponibile (comma 117);
  • le disposizioni fiscali inerenti i soci assegnatari o i soci delle società trasformate (comma 118);
  • le agevolazioni fiscali inerenti le imposte indirette cui sono soggetti gli atti di assegnazione e cessione (comma 119).

 

Il secondo comma dell’art. 70 prevede la possibilità di applicare un’imposta sostitutiva anche alle esclusioni dal patrimonio dell’impresa individuale dei beni posseduti alla data del 31 ottobre 2016, purché tali esclusioni siano poste in essere dal 1° gennaio 2017 al 31 maggio 2017.

Legge di Stabilità 2017

Novità in pillole - Parte 3

Reintrodotte le agevolazioni per le zone montane

 

E' stata reintrodotta l’agevolazione fiscale prevista dall’ art. 9, secondo comma, del D.P.R. n. 601 del 1973 a favore dei trasferimenti di proprietà, a qualsiasi titolo, di fondi rustici nei territori montani finalizzati all’arrotondamento della piccola proprietà contadina.
In conclusione i trasferimenti di terreni agricoli a favore di coltivatori diretti destinati all'arrotondamento della proprietà contadina (art. 9, secondo comma, del D.P.R. n. 601 del 1973) sono nuovamente esenti dalle imposte catastali e scontano l’imposta di registro e l’imposta ipotecaria in misura fissa, per un importo pari a 200 euro ciascuna.

L'agevolazione è limitata all'ipotesi dell'arrotondamento della proprietà contadina e non anche alla sua formazione.

Di conseguenza non può essere agevolato l'acquisto del primo fondo rustico, ma solo quello destinato ad ampliare una proprietà agricola già esistente.

 

 

Proroga agevolazioni vendite giudiziarie


L'agevolazione prevede che i trasferimenti immobiliari determinati da procedure di espropriazione o da fallimenti siano assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di Euro 200 ciascuna (art. 16 del D.L. 18/2016, convertito con modificazioni dalla L. 49/2016).
Qualora l’acquirente sia un soggetto che svolge attività di impresa, l’agevolazione si applica a condizione che lo stesso dichiari la sua intenzione di trasferire gli immobili o i diritti immobiliari acquistati entro cinque anni; qualora, invece, il soggetto acquirente non svolga attività di impresa, l’operatività dell’agevolazione presuppone la sussistenza in capo all’acquirente medesimo delle condizioni per l’applicazione delle “agevolazioni prima casa”.
Nel primo caso, il mancato trasferimento dell’immobile entro il biennio implica l’applicazione delle imposte in misura ordinaria, di una sanzione del 30% e degli interessi di mora; nel secondo, per l’ipotesi di dichiarazione mendace dell’acquirente in ordine ai requisiti necessari ovvero di rivendita nel quinquennio, la norma fa rinvio alle disposizioni di cui alla nota 2bis dell’art. 1 della Tariffa del DPR 131/86.

 

L'agevolazione si applica agli atti perfezionati entro il 30 giugno 2017 sia nel caso di acquirenti imprenditori, che in quello di acquirenti non imprenditori che acquistano la “prima casa”.

Legge di Stabilità 2017

Novità in pillole - Parte 2

  • 27/12/2016

Soppressione del Gruppo Equitalia e “rottamazione delle cartelle esattoriali”


La Legge di conversione del D.L. 22 ottobre 2016, n. 193 (L. 1 dicembre 2016, n. 225) ha confermato la definitiva soppressione delle società del “Gruppo Equitalia” e la possibilità di definizione agevolata delle somme iscritte nei relativi ruoli (cd. “rottamazione delle cartelle”). 

In primo luogo, l’eliminazione di Equitalia è stata dettata dalle necessità di ricreare un “corretto rapporto tra fisco e contribuente” e ottimizzare l’attività di riscossione attraverso l’incremento dell’adempimento spontaneo.
Dal 1° luglio 2017, pertanto, tutte le società del Gruppo Equitalia – ad eccezione di Equitalia Giustizia S.p.a. – verranno cancellate d’ufficio dal Registro delle Imprese e conseguentemente estinte, senza alcuna procedura di liquidazione.
Il compito di riscossione nazionale passerà in carico direttamente all’Agenzia delle Entrate, più precisamente al nuovo ente strumentale “Agenzia delle Entrate-Riscossione”, al quale anche gli enti locali e le società da essi partecipate potranno affidare le proprie attività di accertamento, liquidazione e riscossione.
Sottoposto all’indirizzo e alla vigilanza del Ministro dell’Economia e delle Finanze, il nuovo ente subentrerà a titolo universale in tutti i rapporti giuridici attivi e passivi, anche processuali, delle società del Gruppo estinto e potrà avvalersi per la riscossione sia dei poteri di indagine già in uso all’AE (es. accesso alle banche dati) sia del patrocinio dell’Avvocatura dello Stato e di avvocati del libero foro.

Secondariamente – all’art. 6 – è stata anche confermata la possibilità per i soggetti attualmente nel mirino delle società del Gruppo Equitalia di estinguere i propri debiti affidati a quest’ultime dal 2000 al 2016, senza corrispondere le sanzioni e gli interessi di mora.
Ciò attraverso il solo pagamento integrale – accompagnato alla rinuncia di ogni contestazione sul dovuto – delle somme a titolo di capitale, interessi, aggio nonché rimborso delle spese per le procedure esecutive e di notifica della cartella di pagamento.
Più precisamente, il debitore dovrà saldare – anche mediante dilazione produttiva di interessi – il 70% per cento delle somme complessivamente dovute entro l’anno 2017, mentre il restante 30% entro l’anno 2018. Dal punto di vista procedurale, la definizione opererà solo a seguito di richiesta del debitore.
L'istanza dovrà essere presentata all’agente di riscossione entro il 31 marzo 2016, con dichiarazione redatta su apposito modulo (rinvenibile sul sito internet dell’ente) nel quale si dovrà tra l’altro:

indicare il numero di rate per il pagamento;

segnalare eventuali giudizi relativi ai carichi cui si riferisce la dichiarazione;

obbligarsi all’abbandono dei contenziosi di cui al punto che precede.

A seguito della richiesta, l’agente della riscossione non potrà, tra l’altro, avviare nuove azioni esecutive o iscrivere nuovi fermi amministrativi e ipoteche (fatti salvi quelli già iniziati e/o iscritti).
Per agevolare la procedura di definizione, tra l’altro, l’ente sarà obbligato – attraverso i propri sportelli o il proprio sito internet – a comunicare a ciascun debitore richiedente i dati necessari a individuare i carichi definibili.
Si segnala, infine, che sarà necessaria la massima puntualità dei pagamenti. In caso di mancato o tardivo pagamento, infatti, la definizione non produrrà effetti, tornando a essere dovuto dal debitore l’importo originario comprensivo di sanzioni e interessi di mora, e i versamenti già effettuati saranno trattenuti dalla AE a titolo di acconto.

Legge di Stabilità 2017

Novità in pillole - parte 1

Detrazioni fiscali per ristrutturazione e acquisto mobili


Prorogata la detrazione fiscale per interventi di ristrutturazione fino al 31 dicembre 2017 e confermata la misura della detrazione al 50% per una massimo di spesa pari a 96.000 euro, da suddividere in 10 quote annuali di pari importo.

Nel corso della conversione del D.L. n. 63 del 2013, inoltre, sono state introdotte due rilevanti novità:

  • una detrazione del 50% per le spese sostenute per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (per i forni la classe A), nonché delle apparecchiature per le quali sia prevista l’etichetta energetica, finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione, per un importo massimo complessivo non superiore a 10.000 euro, da ripartire in dieci quote annuali;
  • una detrazione del 65% delle spese per misure antisismiche su costruzioni che si trovano nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2), se adibite ad abitazione principale o ad attività produttive.


La legge di Stabilità per l’anno 2016 aveva previsto un credito d’imposta a favore delle persone fisiche che installano sistemi di videosorveglianza o allarme ovvero stipulano contratti con istituti di vigilanza per la prevenzione di attività criminali (articolo 1, comma 982, della legge n. 208 del 2015).

Tale agevolazione non è stata riproposta.

Si ricorda che per usufruire del bonus mobili è indispensabile realizzare una ristrutturazione edilizia e usufruire della relativa detrazione. La norma, infatti, riconosce ai contribuenti che usufruiscono della detrazione per gli interventi di ristrutturazione edilizia una detrazione del 50% per le ulteriori spese, fino ad un ammontare massimo di 10.000 euro, documentate e sostenute per l’acquisto dei seguenti prodotti finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione: mobili; grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+; forni di classe non inferiore ad A. Le spese per l’acquisto di mobili sono calcolate indipendentemente da quelle sostenute per i lavori di ristrutturazione. In altri termini, le spese per l’acquisto di mobili possono anche essere più elevate di quelle per i lavori di ristrutturazione, fermo restando il tetto dei 10.000 euro.

Con la circolare n. 29/E del 18 settembre 2013 l’Agenzia delle Entrate, tra l’altro, ha fornito informazioni su modalità di pagamento, diritto alla detrazione, tipologia di mobili interessati e elettrodomestici.

Si segnala che la legge di Stabilità per il 2016 aveva previsto un’ulteriore ipotesi di detrazione fiscale per l’acquisto esclusivamente di mobili da adibire ad arredo dell’abitazione principale acquistata da giovani coppie, anche di fatto (c.d. bonus mobili giovani coppie).

Tale detrazione non è stata prorogata.

 

Detrazione per gli interventi di qualificazione energetica


Prorogata di un anno fino al 31 dicembre 2017 della detrazione nella misura del 65% per le spese sostenute per interventi di qualificazione energetica degli edifici

Le agevolazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici sono state introdotte per la prima volta con la legge finanziaria 2007 (legge n. 296 del 2006, articolo 1, commi da 344 a 349).
L’agevolazione consiste nel riconoscimento di detrazioni d’imposta (attualmente del 65% fino al 31 dicembre 2017) delle spese sostenute, da ripartire in rate annuali di pari importo, entro un limite massimo diverso in relazione a ciascuno degli interventi previsti.

Si tratta di riduzioni dall’Irpef (Imposta sul reddito delle persone fisiche) e dall’Ires (Imposta sul reddito delle società) concesse per interventi che aumentano il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti e che riguardano, in particolare, le spese sostenute ad esempio per:

la riduzione del fabbisogno energetico per il riscaldamento;

il miglioramento termico dell’edificio (finestre, comprensive di infissi, coibentazioni, pavimenti);

  • l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda;
  • la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione;
  • sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria;
  • acquisto e posa in opera delle schermature solari;
  • acquisto e posa in opera degli impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili
  • acquisto, installazione e messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo a distanza degli impianti di riscaldamento, di produzione di acqua calda o di climatizzazione delle unità abitative che garantiscano un funzionamento efficiente degli impianti, nonché dotati di specifiche caratteristiche.

 

Per gli interventi di riqualificazione energetica relativi a parti comuni degli edifici condominiali o che interessino tutte le unità immobiliari del singolo condominio, la misura della detrazione al 65 per cento è prorogata di cinque anni, ossia fino al 31 dicembre 2021.
La legge di Stabilità 2017 estende la disciplina agevolativa per la riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali, inserendo all’articolo 14 del decreto-legge n. 63 del 2013 i commi dal 2-quater al 2-septies.
Si prevede l’aumento della detrazione al 70% per le spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 per interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali, che interessino l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo.
La detrazione è ulteriormente elevata al 75 per cento per le spese sostenute per gli interventi di riqualificazione energetica relativi alle parti comuni di edifici condominiali finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale e estiva e che conseguano almeno la qualità media di cui al decreto del Ministro dello sviluppo economico del 26 giugno 2015, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 162 del 15 luglio 2015.
Per tali interventi i condomini possono cedere la detrazione ai fornitori che hanno effettuato gli interventi nonché a soggetti privati, con la possibilità che il credito sia successivamente cedibile.
Rimane esclusa la cessione ad istituti di credito ed intermediari finanziari. Tali detrazioni sono usufruibili anche dagli Istituti autonomi per le case popolari, comunque denominati, per gli interventi realizzati su immobili di loro proprietà adibiti ad edilizia residenziale pubblica.

“Dopo di noi”. Il trust all’italiana a tutela delle persone con disabilità grave

Il 24 giugno è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale la legge “Cirinnà”, meglio conosciuta come legge sul “Dopo di noi”, a sostegno delle persone con disabilità grave e prive di sostegno familiare.

La nuova legge introduce per la prima volta un vero e proprio “contratto di affidamento fiduciario”, una sorta di trust “all’italiana”, che rilegge l’istituto di origine anglosassone attraverso i codici del nostro diritto civile.

La legge Cirinnà non contiene una definizione esatta di contratto di affidamento fiduciario: il nuovo istituto viene citato in alternativa al trust per la realizzazione di finalità assistenziali, come la destinazione di beni e servizi alla cura di persone con disabilità grave al venir meno dei genitori.

Il nuovo contratto di affidamento fiduciario è basato su un accordo tra il soggetto c.d. affidante (tipicamente un genitore o un parente della persona disabile) e una figura terza, il c.d.affidatario: in base a questo accordo, l’affidante assegna all’affidatario determinati beni - mobili o immobili - da gestire a vantaggio dei beneficiari, in funzione di un programma stabilito.

L’affidante determina quindi in piena autonomia il patrimonio affidato, le operazioni che l’affidatario può compiere su di esso e chi sono i beneficiari.

Da parte sua, l’affidatario riceve un diritto di proprietà temporaneo e nell’interesse altrui: i beni oggetto del contratto sono separati dal patrimonio dell’affidatario, il quale potrà utilizzarli solo ed esclusivamente per cause attinenti al programma destinatorio.

Nemmeno gli eredi o i creditori dell’affidatario potranno mai rivalersi sui beni oggetto del contratto.

Un altro aspetto interessante della legge sul “Dopo di noi” è che sono esenti dall’imposta di successione e donazione i beni e i diritti trasferiti in trust, destinati a fondi speciali o assoggettati a vincoli di destinazione con esclusiva finalità di tutela di una persona con disabilità grave.

L’esenzione scatta in presenza di particolari condizioni e termina con il decesso del disabile. A quel punto, sono previste infatti regole antielusive per il trasferimento del patrimonio residuo.

Al di fuori della tutela dei soggetti con disabilità, la Legge riveste particolare importanza perché conferma indirettamente l’applicazione dell’imposta di successione/donazione nel momento in cui i beni entrano nel patrimonio del trust.

Le esenzioni dei trasferimenti in occasione dello scioglimento del matrimonio

Il trasferimento a favore dei figli

Si arricchisce di una nuova sentenza il filone giurisprudenziale che riconosce l'esenzione anche ai trasferimenti immobiliare a favore dei figli dell’uno, dell’altro o di entrambi i coniugi.

Ai sensi dell’art. 19 della L. 74/1987, tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio nonché ai procedimenti anche esecutivi e cautelari diretti ad ottenere la corresponsione o la revisione degli assegni di mantenimento, sono esenti dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa.

In passato l'Agenzia delle Entrate ha interpretato in maniera restrittiva tale norma, arrivando a sostenere che l’esenzione riguardi soltanto gli oneri relativi al procedimento giudiziale in senso stretto, e non anche gli accordi di natura economico-patrimoniale che le parti adottano in tale contesto.

L'ufficio studi del Consiglio Nazionale del Notariato ha sempre criticato questa posizione del Fisco, ancora influenzata dalla limitazione del beneficio ai soli beni facenti parte della comunione fra coniugi, connessa al favor dello scioglimento della comunione, opportunamente soppressa dalla legge sul divorzio (cfr. Studio n. 87/2005/T).

Negli ultimi anni, la giurisprudenza si è più volte pronunciata in maniera estensiva sull’agevolazione, stabilendo che l’esenzione da imposta di registro e di bollo e da ogni altra tassa si applica anche agli atti di trasferimento immobiliare, realizzati in esecuzione dell’accordo di divorzio, che determinino trasferimenti a favore dei figli (C.T. Prov. Napoli 18 maggio 2011 n. 294).

Anche l'Amministrazione finanziaria sembra finalmente aver preso atto di questo orientamento, riconoscendo l’applicabilità dell’esenzione anche agli accordi in favore dei figli (Cir. n. 27/2012 e Cir. n. 18/2013).

La recente pronuncia della C.T. Prov. di Reggio Emilia (n. 114/2/2016) è andata oltre, affermando che l'esenzione da imposta opera non soltanto in relazione ai trasferimenti immobiliari a favore dei figli della coppia, a seguito di accordi di divorzio o separazione, ma anche se tali trasferimenti sono a vantaggio di figli di uno solo dei due coniugi, come nel caso di specie, in cui l’immobile era stato trasferito dalla ex moglie al figlio dell’ex marito. Ciò in quanto, secondo il collegio, non si può operare una distinzione tra figli, avendo questi tutti uguali diritti.

 

Per l’agevolazione prima casa conta la residenza della famiglia

La Commissione tributaria regionale della Toscana, con la sentenza n. 777/9/16 del 28 aprile scorso, ha chiarito i termini di interpretazione del concetto di residenza, ai fini della spettanza dell’agevolazione prima casa.   Il contribuente aveva acquistato, insieme alla moglie, un immobile, chiedendo l’agevolazione prima casa, ma, diversamente dal coniuge, non aveva rispettato l’impegno a trasferire la propria residenza entro i 18 mesi dalla data della compravendita, per cui l'Ufficio lo aveva sanzionato con la decadenza dalle agvolazioni (per il suo 50%). L'accertamento dell'Ufficio era stato confermato dalla Commissione Tributaria Provinciale. Il ricorrente impugnava la sentenza sfavorevole ritenendo che il termine di 18 mesi previsto dalla legge fosse meramente ordinatorio e sottolineando comunque che la sua famiglia, costituita dalla moglie e dalla figlia, aveva in effetti trasferito la propria residenza nel pieno rispetto dei termini. Il concetto unitario di residenza della famiglia doveva ritenersi prevalente rispetto a quello del singolo e richiamando in proposito la giurisprudenza della Suprema Corte (Cass. n. 2109/2009, n. 14237/2000 e n. 16355/2013), che ha affermato la necessità di un’interpretazione della legge tributaria conforme ai principi del diritto di famiglia. Pertanto la coabitazione con il coniuge sarebbe stato elemento adeguato a soddisfare il requisito della residenza ai fini dell’agevolazione: considerata anche la ratio dell’agevolazione, ciò che conta non è tanto la residenza dei singoli coniugi, quanto quella della famiglia (ancor più nel caso di specie, vigendo regime di comunione legale). Il giudice di secondo grado concorda con l’Ufficio in ordine al fatto che il termine di 18 mesi, assegnato all’acquirente per trasferire la propria residenza nel comune nel quale insiste l’immobile destinato a propria abitazione, sia perentorio. Tuttavia, la C.T. Reg. ritiene comunque rispettato il termine perentorio quando, come nel caso di specie, uno solo dei coniugi, in regime di comunione dei beni, abbia tempestivamente trasferito la propria residenza nell’immobile acquistato ed ivi coabiti anche l’altro coniuge, che abbia poi regolarizzato la propria residenza, seppur oltre i termini assegnati. Tale conclusione, sottolinea la Commissione tributaria regionale, deriva da un’applicazione della norma che tenga conto dei principi contenuti nella sopravvenuta disciplina del diritto di famiglia, che hanno dato rilievo alla residenza della famiglia, “quale soggetto autonomo rispetto alla residenza dei singoli coniugi”.

Piccola proprietà contadina anche con i figli di CD e IAP non iscritti all’INPS

L’Agenzia delle Entrate, nel corso di Telefisco, ha fornito alcuni primi chiarimenti sulle novità fiscali introdotte dalla legge di stabilità. Tra queste quella relativa all’estensione delle agevolazioni in tema di piccola proprietà contadina (PPC) – tributarie e non – a favore del coniuge o dei parenti in linea retta dei coltivatori diretti (CD) e imprenditori agricoli professionali (IAP persone fisiche o società). Tali benefici consistono nell’applicazione delle imposte di registro e ipotecaria in misura fissa (200 euro per tributo) e dell’imposta catastale in misura pari all’1% del prezzo corrisposto per la compravendita. Secondo l’Agenzia delle Entrate il coniuge e i parenti in linea retta dei citati operatori agricoli non devono necessariamente risultare iscritti alla gestione INPS, al fine di poter usufruire delle agevolazioni. Tuttavia, conclude l’Agenzia, resta ferma l’applicazione delle cause di decadenza dalle agevolazioni previste dalla norma. Si decade pertanto dai benefici goduti se, prima che siano trascorsi cinque anni: i terreni vengano venduti venga cessata la coltivazione   Non danno luogo ad alcuna decadenza il trasferimento degli immobili per causa di morte e l’espropriazione per pubblica utilità. Le agevolazioni non possono operare né per le vendite di terreni fabbricabili, qualificati tali nel PRG o PGT, anche se destinati di fatto allo svolgimento delle attività agricole, né per le cessioni a titolo gratuito (donazione) o per i trasferimenti mortis causa (successione). Con riferimento alle pertinenze, l’Agenzia delle Entrate ha già precisato che le agevolazioni possono essere concesse soltanto al fabbricato che, oltre a trovarsi in rapporto di pertinenzialità con il terreno agricolo oggetto di trasferimento, sia ubicato sul terreno stesso.

Novità della legge di Stabilità

Ampliata la possibilità di avere le agevolazioni prima casa

Prosegue la sintetica analisi delle novità introdotte dalla legge di stabilità.   Nel quadro della disciplina dell’agevolazione sull’acquisto della «prima casa» (imposta di registro 2% o Iva 4%, imposte ipocatastali fisse), contenuta nella nota II-bis all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al dpr n. 131/86, viene introdotta una nuova previsione che mira a facilitare l’accesso al tratta­mento dì favore anche a chi è già in possesso di un’abitazione acquistata con i benefici fiscali, purché questa venga alienata entro un anno.  In mancanza dell'alienazione nei dodici mesi, l’imposta di registro è dovuta nella misura ordinaria (9% o 10% se IVA), con applicazione degli interessi di mora e della sanzione amministrativa pari al 30 per cento.   Per godere dell'agevolazione devono comunque essere rispettate le altre condizioni relative: - all'ubicazione dell'immobile ed alla residenza - al censimento catastale (esclusi A1, A8 e A9) - alla non possidenza di altre abitazioni nello stesso comune (salvo, ovviamente, quella da vendere ed a condizione che sia stata acquistata con le agevolazioni)   Da evidenziare un aspetto importante: l'agevolazione non spetta se la casa da vendere era stata acquistata senza agevolazioni o per donazione.   Credito di imposta In base al tenore letterale della norma, il credito spetta a chi acquisti, entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale si è fruito dell’agevolazione, un’altra casa di abitazione in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis, per cui sembrerebbe escluso nel caso di vendita entro i 12 mesi successivi. Tuttavia, un’interpretazione sistematica dell’attuale disciplina degli acquisti della ‘prima casa, porta a ritenere non essenziale la sequenza temporale, sequenza che peraltro era l’unica possibile prima del 1° gennaio 2016.   In sostanza, considerato che la ratio del credito di imposta è da ravvisare nell'intento di favorire la sostituzione dell'immobile acquistato con l’agevolazione ‘prima casa’ con un altro più idoneo alle esigenze del contribuente, il suddetto credito deve essere riconosciuto anche qualora l’acquisto sia agevolato ai sensi del comma 4-bis.    Ammesso il credito di imposta, si ritiene ragionevole che possa essere utilizzato secondo tutte le modalità indicate dall’art. 7 comma 2 l. n. 448/1998, e quindi anche a scomputo dell’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto agevolato ai sensi del comma 4-bis (a prescindere, quindi, dalla realizzazione della condizione della successiva alienazione). E ciò è coerente con quanto affermato dalla circ. n. 19/E del 2001, secondo cui il credito di imposta usufruito viene meno, e quindi l’imposta è recuperata, in caso di decadenza dalle agevolazioni ‘prima casa’ su uno dei due acquisti. L’aliquota dell’imposta sostitutiva per i finanziamenti bancari a medio/lungo termine Il rinvio alle condizioni di cui alla nota II-bis dovrebbe essere idoneo a ricomprendere anche l’acquisto in oggetto tra quelli per i quali è dovuta l'imposta sostitutiva nella misura dello 0,25%. Nel caso l’alienazione entro i 12 mesi non si verifichi, potrebbe porsi un problema interpretativo di ‘adeguamento’ della normativa relativa al recupero della differenza dell’imposta sostitutiva e all’applicazione della sanzione, posto che l’art. 20 D.P.R. n. 601/1973 fa espresso riferimento al “caso di decadenza dai benefìci stessi per dichiarazione mendace o trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefìci prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto” da cui resterebbe escluso il caso della mancata alienazione.  Gli acquisti per successione e donazione della ‘prima casa’ L’art. 69, commi 3 e 4, l. n. 342/2000 dispone l’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa per i trasferimenti della ‘prima casa’ derivanti da successioni o donazioni, “quando, in capo al beneficiario ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione dall'articolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa …”, richiedendo che “le dichiarazioni di cui alla nota II-bis dell'articolo 1 della tariffa, … sono rese dall'interessato nella dichiarazione di successione o nell'atto di donazione”. Anche per questa disposizione il rinvio a requisiti e condizioni di cui alla nota II-bis dovrebbe essere idoneo a ricomprendere l’acquisto per il quale la condizione di cui alla lettera c) non sussista al momento del trasferimento, purché entro l’anno l’immobile preposseduto venga alienato, secondo quanto disposto dal comma 4-bis della nota II-bis.

Riaperti i termini per la rivalutazione delle quote sociali e dei terreni

La legge di stabilità 2016 ripropone le agevolazioni fiscali introdotte e disciplinate dagli artt. 5 e 7 della L. n. 448/2001, consentendo a persone fisiche, società semplici, enti non commerciali e soggetti non residenti privi di stabile organizzazione in Italia, di rivalutare il costo o valore di acquisto delle partecipazioni non quotate e dei terreni posseduti alla data del 1° gennaio 2016. La norma non introduce una semplice proroga del regime precedente, ma prevede l’applicazione di un’aliquota unica dell’8%: su tutte le tipologie di partecipazioni non quotate (sia qualificate che non qualificate); sui terreni (sia agricoli che edificabili). Resta fermo che per optare per questo regime, occorrerà che entro il 30 giugno 2016: un professionista abilitato (ad esempio, dottore commercialista, geometra, ingegnere e così via) rediga e asseveri la perizia di stima della partecipazione o del terreno; il contribuente interessato versi la sostitutiva per l’intero suo ammontare, ovvero (in caso di rateizzazione) limitatamente alla prima delle tre rate annuali di pari importo. Per i soggetti che si avvalgono nuovamente dell’agevolazione, già usufruita in base ad una delle precedenti disposizioni, è possibile: detrarre dall’imposta sostitutiva dovuta sulla rivalutazione eseguita l’imposta già versata su precedenti rivalutazioni degli stessi beni; oppure richiedere il rimborso dei versamenti effettuati ai sensi dell’art. 38 del DPR 602/73. Nel caso in cui il valore di mercato della partecipazione sia divenuto inferiore rispetto a quello indicato nella perizia relativa a una rivalutazione precedente a quella in argomento, non occorre procedere alla rideterminazione del costo. Infatti, la vendita della partecipazione a un valore inferiore a quello della perizia non determina la decadenza del regime e la perdita dell’affrancamento.

Ampliata l'applicazione delle agevolazioni agricole

La piccola proprietà contadina estende i suoi confini

L’art. 1 commi 906 e 907 della legge di stabilità 2016 prevede l’applicabilità delle agevolazioni per la piccola proprietà contadina anche agli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni agricoli e relative pertinenze posti in essere a favore: - del coniuge o di parenti in linea retta dei soggetti che soddisfano i requisiti agevolativi, purché però, già proprietari di terreni agricoli e conviventi col soggetto “titolare” dell’agevolazione; - di proprietari di masi chiusi di cui alla L. della Provincia autonoma di Bolzano 28 novembre 2001 n. 17 da loro abitualmente coltivati. Pertanto, dal 1° gennaio 2016, le agevolazioni per la PPC trovano applicazione anche ai trasferimenti operati a favore: - del coniuge dell’IAP (iscritto nella relativa gestione INPS) o del coltivatore diretto (iscritto nella relativa gestione INPS), purché sia già proprietario di terreni agricoli e conviva col coniuge; - al parente in linea retta dell’IAP (iscritto nella relativa gestione INPS) o del coltivatore diretto (iscritto nella relativa gestione INPS), purché sia già proprietario di terreni agricoli e conviva col genitore o discendente. Se ne dovrebbe desumere che, in tal caso, non sia necessario che il coniuge o il parente in linea retta del coltivatore diretto o dell’IAP siano iscritti nella relativa gestione INPS.

Novità in tema di start up

Possibilità di mutare uno dei requisiti ai fini della qualifica di start up innovativa

Il Ministero dello Sviluppo economico ha recentemente chiarito (parere n. 222631/2015) a quali condizioni è possibile mutare uno dei tre requisiti alternativi ai fini della qualifica di start up innovativa in un momento successivo all’iscrizione nella sezione speciale del Registro delle imprese: il venir meno del requisito dell’assunzione di personale altamente qualificato, con contestuale rispetto del requisito relativo alle spese in ricerca e sviluppo. Le start up innovative, per essere qualificate tali e fruire della disciplina di favore, devono rispettare alcuni requisiti (art. 25, comma 2, lett. h) del DL 179/2012), ossia: spese in ricerca e sviluppo uguali o superiori al 15% del maggiore valore fra costo e valore totale della produzione della start up innovativa; impiego come dipendenti o collaboratori a qualsiasi titolo, in percentuale uguale o superiore al terzo della forza lavoro complessiva, di personale in possesso di titolo di dottorato di ricerca o che sta svolgendo un dottorato di ricerca presso un’università italiana o straniera, oppure in possesso di laurea e che abbia svolto, da almeno tre anni, attività di ricerca certificata presso istituti di ricerca pubblici o privati, in Italia o all’estero, ovvero, in percentuale uguale o superiore a due terzi della forza lavoro complessiva, di personale in possesso di laurea magistrale; start up come titolare o depositaria o licenziataria di almeno una privativa industriale relativa a una invenzione industriale, biotecnologica, a una topografia di prodotto a semiconduttori o a una nuova varietà vegetale ovvero come titolare dei diritti relativi ad un programma per elaboratore originario registrato presso il Registro pubblico speciale per i programmi per elaboratore, purché tali privative siano direttamente afferenti all’oggetto sociale e all’attività d’impresa. Per il MISE, anche se la normativa non lo prevede espressamente, è possibile il mutamento dei requisiti alternativi a condizione che la presenza di almeno uno dei tre requisiti risulti verificata continuativamente durante la permanenza nella sezione speciale del Registro delle imprese.

L'agevolazione «prima casa» rimane anche se l’immobile viene trasferito al coniuge separato

Il trasferimento al coniuge in sede di separazione effettuato entro i 5 anni dall'acquisto non comporta la decadenza dalle agevolazioni

Il principio è stato ribadito dalla Corte di Cassazione in una recente sentenza (n. 23225). La norma attualmente prevede che la vendita entro i 5 anni di un immobile comprato con le agevolazioni, comporti la decadenza dalle stesse a meno che venga riacquistato entro un anno altro immobile ad adibire a propria abitazione principale. Nel caso abbastanza frequente in cui, in sede di separazione consensuale, la casa coniugale venga trasferita all'altro coniuge prima del decorso del quinquennio, si è assistito a più di un accertamento e più di una pronuncia di merito contraria alle ragioni del contribuente. La Suprema Corte, richiamando una sua recente devisione, ha stabilito che l’attribuzione al coniuge della proprietà della casa coniugale in adempimento di una condizione inserita nell’atto di separazione consensuale, non costituisce una forma di “alienazione” dell’immobile rilevante ai fini della decadenza dai benefici “prima casa”; bensì una forma di utilizzazione dello stesso ai fini della migliore sistemazione dei rapporti tra coniugi, sia pure al venir meno della loro convivenza (cfr. Cass. n. 3753/2014). In tal senso, del resto, anche la prassi dell’Amministrazione finanziaria, che, seppur facendo riferimento all'esenzione dall'imposta prevista per tutti gli atti connessi allo scioglimento del matrimonio, era giunta alle stesse conclusioni (Circ. 27/2012). La giurisprudenza non pare, però, così uniforme sul punto, visto che la stessa Cassazione si era recentemente pronunciata in senso contrario (cfr. Cass. n. 9174/2008, Cass. n. 2263/2014)

Incentivi all’acquisto di case da locare (cd. “Scellier”)

in G.U. Decreto attuativo

Il 3 dicembre è stato pubblicato il Decreto interministeriale 8 settembre 2015 che completa la disciplina dell’incentivo consistente nella deduzione IRPEF riconosciuta ai contribuenti persone fisiche che, dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, acquistano abitazioni di nuova costruzione da destinare alla locazione a canoni “agevolati” per almeno 8 anni. La deduzione è pari al 20% del prezzo dell’immobile, entro il limite massimo di 300.000 euro e va ripartita in 8 anni. A questa, inoltre, si aggiunge anche la deduzione IRPEF degli interessi passivi relativi ai mutui stipulati per l’acquisto delle unità abitative da locare. Il D.M. specifica le condizioni di applicabilità del beneficio cd. “Scellier”: l'acquisto deve riguardare abitazioni invendute, ossia costruite in tutto od in parte alla data del 12 novembre 2014, o per le quali era stato rilasciato il titolo abilitativo ai lavori, o sottoscritta la convenzione con il Comune. la deduzione spetta per il 20% del “prezzo di acquisto dell'immobile risultante dall'atto di compravendita” il limite massimo dei 300.000 euro include anche l’IVA. la deduzione degli interessi passivi opera nella misura del 20% dei medesimi interessi, senza ulteriori limitazioni. i benefici “Scellier” (deduzione per l’acquisto dell’alloggio e per gli interessi passivi relativi ai mutui) spettano «in relazione alla quota di proprietà». Pertanto, in caso di comproprietà, le agevolazioni vengono suddivise in proporzione alla quota di proprietà di ciascuno; i sei mesi per la conclusione della locazione decorrono dalla data di acquisto dell’abitazione, ovvero, in caso di costruzione in appalto dell’alloggio, dalla data di agibilità il canone di locazione dell’unità immobiliare, al fine di poter rientrare nei requisiti previsti dalla legge per usufruire delle deduzioni fiscali, deve essere calcolato: per gli immobili in regime di edilizia convenzionata: il canone non deve essere superiore a quello che risulterebbe applicabile utilizzando i criteri di calcolo fissati nella convenzione; per gli immobili realizzati in regime di edilizia libera: sembrerebbe che il canone vada determinato con riferimento al minor importo tra il canone concordato (definito ai sensi dell’art.2, co. 3, Legge n. 431/1998) e quello speciale definito secondo l’art.3 co.114, della Legge n.350/2003. in caso di trasferimento (vendita o successione) dell’abitazione destinata alla locazione, la deduzione residua si trasmette al nuovo proprietario.

Casa, le novità della legge di stabilità

La legge di stabilità che sarà definitivamente approvata dal Parlamento nei prossimi giorni contiene alcune novità importanti per chi ha intenzione di acquistare una casa, che entreranno in vigore dal primo gennaio 2016.   La detraibilità dell'IVA Probabilmente per aiutare il mercato del nuovo a rimettersi in moto, viene introdotta una detrazione che punta ad attenuare il maggior costo fiscale delle case nuove rispetto a quelle usate. Chi acquista dall’impresa di costruzione potrà detrarre dall’Irpef il 50% dell’Iva pagata per l’acquisto di abitazioni di classe energetica A o B. Il contratto di acquistate deve essere stipulato entro il 31 dicembre 2016. L’importo potrà essere detratto dall’Irpef dell’acquirente in dieci anni. Ciò consente di dimezzare, di fatto, l’aliquota Iva, dal 4% al 2% per la prima casa, dal 10% al 5% per le altre abitazioni, e dal 22% all’11% per le case di lusso.   Prima casa più ampia Oggi l’agevolazione “prima casa” si applica solo a chi non ha un’altra abitazione acquistata con la stessa agevolazione. Chi ha già una “prima casa” e intende sostituirla con un’altra deve dunque riuscire a venderla prima di comprare la nuova abitazione. Dal primo gennaio 2016, invece, l’agevolazione "prima casa" sarà concessa anche a chi possiede ancora un’abitazione agevolata, a condizione che la vendita avvenga entro un anno dal nuovo acquisto.   Leasing anche per le abitazioni Fino a oggi il leasing immobiliare è stato utilizzato principalmente per i beni immobili strumentali: capannoni, uffici, negozi. Dal primo gennaio 2016, invece, l’acquisto, da parte di una banca o di una società di leasing, di un’abitazione destinata a essere concessa in uso a una persona fisica che abbia i requisiti per richiedere l’agevolazione "prima casa", sarà soggetta all’imposta di registro con l’aliquota ridotta dell’1,5% (non del 2%). L’utilizzatore che adibisce la casa a propria abitazione principale entro un anno dalla consegna, avrà inoltre diritto a una detrazione Irpef del 19 per cento sia sui canoni periodici del leasing (fino a 8 mila euro all'anno) sia sul prezzo di riscatto che sarà pagato al termine del contratto di leasing per ottenere la proprietà dell’abitazione (fino a 20 mila euro), ma solo se si tratta di persone fisiche di età inferiore a 35 anni con reddito complessivo non superiore a 55mila euro all’atto della stipula del contratto di leasing. Chi ha 35 anni o più potrà beneficiare della detrazione, ma gli importi sono dimezzati. La legge prevede poi che la banca o la società di leasing siano protette dalla revocatoria fallimentare in caso di fallimento del venditore, e che nel caso di inadempimento dell'utilizzatore possano avvalersi della procedura di sfratto per ottenere il rilascio dell’immobile. In tal caso, inoltre, dopo la rivendita dell’immobile, all’ex utilizzatore sarà corrisposto il prezzo ricavato dalla vendita, dedotto l’importo dei canoni scaduti e non pagati, l’importo dei canoni a scadere attualizzati, e l’importo del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto. L’eventuale differenza negativa dovrà essere versata dall’ex utilizzatore alla banca o alla società di leasing. Questa soluzione, quindi, si rivela per le banche molto più rapida ed economica di quella attuale, basata sulla procedura esecutiva tramite il tribunale, per ottenere la liberazione dell'immobile e la sua vendita.

Niente esenzione per il passaggio ereditario dell’azienda affittata

La morte dell’imprenditore individuale che abbia affittato l’unica azienda, può comportare l’applicazione dell’imposta sulle successioni non agevolata

In caso di morte dell'imprenditore, il coniuge o un discendente del defunto potrebbero godere dell’esenzione da imposta sulle successioni. L’art. 3 comma 4-ter del DLgs. 346/90 prevede infatti un’esenzione per i trasferimenti di aziende (e di partecipazioni sociali) a condizione che: - l’erede sia il coniuge o un discendente del defunto; - gli eredi proseguano l’esercizio dell’attività di impresa per un periodo non inferiore a 5 anni dalla data del trasferimento. La prima delle due condizioni può essere soddisfatta anche qualora l’azienda fosse stata data in affitto dall'imprenditore defunto, ma la seconda risulta di più difficile avveramento nel caso dell’azienda affittata. In questo caso, infatti,l’esercizio dell’attività di impresa da parte dell’erede è impedito dal fatto che l’azienda sia data in affitto a terzi. La morte dell’imprenditore individuale che abbia affittato l’azienda non comporta la risoluzione del contratto di affitto, che proseguirà nei confronti degli eredi. Quindi, l’erede dell’imprenditore defunto, in caso di successione nell’azienda data in affitto, percepirà i canoni d’affitto ma non eserciterà l’attività di impresa, anche ove possieda la qualifica di imprenditore in virtù della titolarità di una diversa azienda.

Cessione di terreni agricoli senza agevolazioni registro al 15%?

Il disegno di legge di stabilità riporta al 15% l’aliquota dell’imposta di registro applicabile ai trasferimenti immobiliari di terreni agricoli in assenza delle agevolazioni per la piccola proprietà contadina. L’aliquota del 12% attualmente in vigore è stata introdotta dall’art. 1 comma 609 della L. 147/2013 (legge di stabilità 2014) nell’ambito della riforma dell’imposizione indiretta dei trasferimenti immobiliari entrata in vigore il 1° gennaio 2014. Nessuna modifica per le imposte ipotecaria e catastale che continueranno ad applicarsi nella misura fissa di 50 euro ciascuna, come avviene attualmente. Inoltre, anche l’imposta di registro del 15% prevista dalla nuova norma, si applicherà con il limite minimo di 1.000 euro. In conclusione, se la norma non verrà modificata, dal 1° gennaio 2016 gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni agricoli: - a favore di IAP o coltivatori diretti, iscritti alla relativa gestione assistenziale e previdenziale, in presenza delle condizioni richieste per l’applicazione dell’agevolazione per la proprietà contadina, continueranno a scontare l’imposta di registro e l’imposta ipotecaria nella misura fissa di 200 euro ciascuna e l’imposta catastale ordinaria (1%); - a favore di IAP o coltivatori diretti iscritti nella relativa gestione assistenziale e previdenziale, che non vogliano avvalersi delle agevolazioni per la piccola proprietà contadina (ad esempio perché sanno di volerli vendere entro 5 anni) o in ipotesi di decadenza dall’agevolazione per la proprietà contadina, continueranno a scontare l’imposta di registro nella misura “ordinaria” del 9%, con la misura minima di 1.000 euro, e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna; - a favore di soggetti diversi da IAP o da coltivatori diretti iscritti nella relativa gestione assistenziale e previdenziale, sconteranno l’imposta di registro con l’aliquota del 15% (e non più del 12% come avviene attualmente), con la misura minima di 1.000 euro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna.

Rivalutazione dei beni d’impresa nel bilancio 2015

Il disegno di legge di stabilità 2016 reintroduce la possibilità di rivalutare i beni d’impresa. Analogamente alla precedente agevolazione (art. 1 commi 140 e seguenti della L. 147/2013), la norma prevede che il maggior valore iscritto in bilancio si considera riconosciuto con il pagamento di un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP del 16% per i beni ammortizzabili o del 12% per i beni non ammortizzabili; il saldo attivo di rivalutazione può essere affrancato con un’ulteriore imposta sostitutiva (che si aggiunge, naturalmente, a quella dovuta per la rivalutazione) pari al 10%. Il riconoscimento fiscale dei maggiori valori è anch’esso differito: si considera riconosciuto a decorrere dal terzo esercizio successivo a quello in cui la rivalutazione è eseguita; per quanto riguarda invece le plusvalenze o minusvalenze, occorerà invece attendere il 1° gennaio 2019. Le imposte sostitutive devono essere versate in tre rate annuali di pari importo, senza pagamento di interessi, la prima delle quali entro il versamento delle imposte dovute in base a UNICO 2016 e le altre due entro i termini per il versamento a saldo delle imposte dovute per i due periodi d’imposta successivi.

Super-ammortamenti nel D.L. Stabilità

Sebbene il testo ufficiale non sia ancora stato presentato, appare di sicuro interesse la disposizione relativa ai super ammortamenti attualmente contenuta nell’art. 8 della bozza del disegno di legge di stabilità 2016. La norma prevede che, ai fini delle imposte sui redditi, per i soggetti titolari di reddito d’impresa e per gli esercenti arti e professioni che effettuano investimenti in beni materiali strumentali nuovi dal 15 ottobre 2015 al 31 dicembre 2016, con esclusivo riferimento alla determinazione delle quote di ammortamento, il costo di acquisizione è maggiorato del 40%. In pratica, se il costo d’acquisto di un bene strumentale è pari a 100, il costo deducibile ai fini dell’ammortamento fiscale sarà pari a 140. 

Interessi e oneri per l’acquisto dell’abitazione principale

Per la detrazione IRPEF del 19%, tra gli oneri accessori rilevano solo le spese assolutamente necessarie alla stipula del mutuo

Ai sensi dell’art. 15 comma 1 lett. b) del TUIR, danno diritto alla detrazione IRPEF del 19% gli interessi passivi e gli altri oneri pagati in dipendenza di mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. Il soggetto che detrae gli interessi passivi deve coincidere con: - il proprietario dell’immobile acquistato con il denaro derivante dal mutuo - l’intestatario del mutuo. La detrazione spetta anche al nudo proprietario mentre non compete mai all’usufruttuario (C.M. n. 108/96, § 2.3.1). L’immobile deve essere acquistato e destinato ad abitazione principale entro l’anno (12 mesi) anteriore o successivo alla data di stipulazione del contratto di mutuo. La detrazione IRPEF del 19% si calcola sugli interessi passivi e sugli altri oneri pagati in dipendenza del mutuo ipotecario, fino a concorrenza del limite massimo di: - € 4.000, per i pagamenti effettuati dal 2008 - € 3.615,20, per i pagamenti effettuati fino al 2007. In caso di contitolarità del mutuo il limite è riferito all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti. Nel caso di due coniugi, ad esempio, se non fiscalmente a carico possono detrarre un massimo di € 2.000 ciascuno, mentre se uno è fiscalmente a carico dell'altro il coniuge che sostiene interamente la spesa può fruire della detrazione per entrambe le quote di interessi passivi. Danno diritto alla detrazione gli interessi pagati nel corso dell'anno solare, indipendentemente dalla scadenza della rata. Per quanto concerne gli oneri accessori che danno diritto alla detrazione, in via generale, rilevano solo le “spese assolutamente necessarie alla stipula del contratto di mutuo” (cfr. Cir. n. 15/2015), ossia: - le spese notarili - le spese relative all’iscrizione e alla cancellazione di ipoteche - le spese di perizia tecnica - le spese di istruttoria - la commissione richiesta dagli istituti di credito per la loro attività di intermediazione - l’imposta sostitutiva corrisposta sul capitale prestato - la penalità per anticipata estinzione del mutuo Non sono ammesse alla detrazione: - le spese di assicurazione dell’immobile - le spese di mediazione immobiliare (agenzie immobiliari) - l’onorario del notaio per il contratto di compravendita - le imposte di registro, l’IVA, le imposte ipotecarie e catastali per la compravendita.

Protezione patrimoniale solo se sincera

Limitata l'opponibilità di donazioni ed atti costitutivi di vincolo

Con provvedimento “urgente” è stato introdotto nel codice civile un nuovo principio giuridico: l’inefficacia delle donazioni in frode ai creditori del donante. Secondo l’articolo 2929 bis c.c.: "Il creditore che sia pregiudicato da un atto del debitore, di costituzione di vincolo di indisponibilità o di alienazione, che ha per oggetto beni immobili o mobili iscritti in pubblici registri, compiuto a titolo gratuito successivamente al sorgere del credito,  può procedere, munito di titolo esecutivo, a esecuzione forzata, ancorchè non abbia preventivamente ottenuto sentenza dichiarativa di inefficacia, se trascrive il pignoramento nel termine di un anno dalla data in cui l’atto è stato trascritto." Quali le conseguenze pratiche? Sino ad ieri il creditore che riteneva di essere stato danneggiato dall'atto compiuto dal suo debitore doveva agire in giudizio (c.d. azione revocatoria) dimostrando l'impossibilità di recuperare il suo credito. Oggi, invece, il creditore del donante, se possiede un titolo esecutivo, può aggredire direttamente il bene donato anche se ormai è passato in mani di altre persone. Stessa cosa piò fare se il debitore ha conferito il bene in fondo patrimoniale, in un trust od ha costituito un vincolo di destinzione. Se da un lato questa possibilità riduce il vantaggio delle manovre scorrette di chi vuole sottrarre beni ai suoi creditori, dall’altro di fatto rende ancora più pericolosi gli acquisti immobiliari: chi vuole acquistare un immobile pervenuto per donazione può scoprire che quel bene può essere aggredito per debiti che non sono suoi, né del suo venditore. Lo studio è a Vostra disposizione per approfondire l’applicazione della norma.

Trust di scopo, l’imposta di donazione dell’8% si paga subito

La Cassazione conferma il suo orientamento sulla tassazione del trust di scopo. Dopo l’ordinanza n. 3737 del 24 febbraio, anche la n. 5322 del 18 marzo afferma che il trust di scopo è soggetto, al momento della costituzione, all’imposta di donazione con l’aliquota dell’8%. La Cassazione “boccia” la tesi accolta dalla Commissione Tributaria secondo la quale l’imposta di donazione sarebbe applicabile al trust solo nel momento in cui i beni costituiti in trust siano effettivamente attribuiti al beneficiario finale (in tal senso si erano sempre pronunciate sia la giurisprudenza di merito che la dottrina), affermando inoltre che l’applicazione dell’imposta di donazione al trust prescinde dal trasferimento di beni o diritti (cfr. Circolare n. 3 del 22 gennaio 2008). La “nuova” imposta di donazione, come delineata dall’art. 2 comma 47 del DL 262/2006, contemplerebbe due tipi di imposizione: l’imposta applicata sulle successioni e sulle donazioni in senso proprio, che ha il suo presupposto impositivo nel trasferimento gratuito di beni; l’imposta applicata “sulla costituzione dei vincoli di destinazione”, che, invece, prescinde da un trasferimento di beni e richiede solo la costituzione del vincolo. Questo perché, secondo la Corte, l’imposta sulla costituzione del vincolo di destinazione sarebbe un’imposta nuova, “accomunata solo per  assonanza alla gratuità delle attribuzioni liberali”, il cui presupposto impositivo sarebbe correlato alla predisposizione del “programma di funzionalizzazione del diritto al perseguimento degli obiettivi voluti” a prescindere dal trasferimento del diritto che non ne costituirebbe elemento essenziale

Cassazione sulla proposta d’acquisto: è valido il “preliminare di preliminare”

La Cassazione (S.U. n. 4628 del 6 marzo) cambia idea sul c.d. “preliminare di preliminare”, ossia quel contratto in forza del quale i contraenti si obbligano alla stipula di un successivo e ulteriore contratto preliminare.  Trattandosi di decisione a Sezioni Unite, viene quindi definitivamente superato il precedente orientamento che aveva concluso per la nullità di un simile accordo, La pronuncia è rilevante anche perché il “preliminare del preliminare” è assai frequente nella prassi delle agenzie immobiliari in cui accade spessissimo che vi sia prima una proposta a cui segue una accettazione che, a norma di codice civile, comporta già la conclusione di un primo contratto (qualificabile, di solito, come contratto preliminare). La successiva conclusione di un ulteriore contratto preliminare “vero e proprio”, era finora ritenuta nulla dalla Cassazione. Nella prassi le tre fasi sono percepite come utili e forse imprescindibili: il primo step è quello di “bloccare” l'affare nei suoi elementi essenziali (identificazione dell'immobile, prezzo e tempistiche di pagamento e di rogito), senza tanto curarsi dei dettagli la cui disciplina viene rimessa al  secondo “passaggio”, ossia la conclusione del preliminare vero e proprio. La Cassazione (sentenza n. 8038/2009) riteneva che, nel corso di una trattativa per la compravendita di un immobile, qualora “la proposta irrevocabile di acquisto, seguita dall'accettazione del venditore, preveda che le parti debbano poi concludere un contratto preliminare, prima della conclusione di tale atto, hanno dato vita ad un contratto qualificabile come preliminare del preliminare, del quale deve essere dichiarata la nullità non essendo ravvisabile una causa meritevole di tutela”. In altri termini, una nullità discendente da una ritenuta “inutilità” del preliminare del preliminare. Ora invece la svolta, in quanto la Cassazione a Sezione Unite riconosce che il “preliminare del preliminare” può avere una sua propria dignità e non deve essere necessariamente relegato al rango di una superfetazione priva di alcun senso pratico: deve essere ritenuto “produttivo di effetti l'accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell'interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare”.

Agevolazioni per la piccola proprietà contadina anche per le pertinenze

Finalmente l’Agenzia delle Entrate si pronuncia in modo favorevole all’applicazione delle agevolazioni fiscali previste in tema di piccola proprietà contadina (PPC e IAP iscritti all’INPS) anche alle pertinenze dei terreni agricoli come, ad esempio, i fabbricati strumentali classificati nella categoria catastale D/10, a condizione che l’immobile sia situato sullo stesso terreno, costituendo quindi un rapporto di pertinenzialità con quest’ultimo immobile. Lo ha precisato l’Agenzia delle Entrate con risoluzione n. 26 di ieri. In base al tenore della circolare 2/2014, sembrava infatti che l’agevolazione in questione fosse applicabile solo ai terreni e non anche ai fabbricati strumentali all’attività. Una Direzione provinciale delle stessa Agenzia ha pertanto chiesto chiarimenti sul regime tributario applicabile ed il parere dell’Agenzia (Ris. 26 del 7 marzo 2015) è affermativo, contrariamente alla soluzione interpretativa prospettata dalla Direzione provinciale.  Il comma 4-bis dell’art. 2 del DL n. 194/2009, al fine di assicurare le agevolazioni tributarie previste in tema di piccola proprietà contadina, prevede che gli atti di trasferimento a titolo oneroso di “terreni e relative pertinenze” siano assoggettati alle imposte di registro ed ipotecaria nella misura fissa e all’imposta catastale nella misura dell’1%. Pertanto è la medesima norma di legge a ritenere meritevole di trattamento di favore il trasferimento del terreno agricolo e delle pertinenze che siano relative al terreno stesso, a condizione che sussistano i requisiti soggettivi e oggettivi. Dal punto di vista soggettivo assume rilevanza la circostanza che l’acquirente sia Coltivatore Diretto o IAP, iscritto nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale tenuta presso l’INPS, mentre sotto il profilo oggettivo è necessario che si tratti di atti di trasferimento a titolo oneroso “di terreni e relative pertinenze”, qualificati agricoli in base agli strumenti urbanistici vigenti, per cui le agevolazioni operano anche per il trasferimento di un fabbricato, purché sussista un rapporto di pertinenzialità tra questo immobile (bene accessorio) e il terreno agricolo (bene principale). A tal fine l’Agenzia ricorda che affinché si realizzi il vincolo pertinenziale è necessario che sussistano congiuntamente: un elemento soggettivo, consistente nella volontà manifestata dal proprietario della cosa principale o da colui che è titolare di un diritto reale sulla stessa, di destinare durevolmente la cosa accessoria a servizio ed ornamento del bene principale; un elemento oggettivo, consistente nel rapporto funzionale che deve intercorrere tra il bene principale (terreno) e quello accessorio (fabbricato). In definitiva, poiché la definizione “terreni agricoli e relative pertinenze” coincide con la nozione di “fondo rustico” – già utilizzata dal legislatore fiscale in diverse disposizioni in materia agraria (per tutte, L. n. 604/1954 e sue modificazioni) – e tenendo conto della nuova formulazione della norma in tema di piccola proprietà contadina, le relative agevolazioni tributarie trovano applicazione solo con riferimento al trasferimento del fabbricato che costituisce pertinenza del terreno agricolo e che risulti ubicato sul medesimo terreno, non assumendo alcuna rilevanza la qualificazione strumentale del fabbricato stesso.

Chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate sugli effetti ai fini fiscali e contributivi dell’estinzione della società

L’art. 28 co. 4 del DLgs. 175/2014 ha stabilito che, ai soli fini fiscali e contributivi, la richiesta di cancellazione della società dal Registro delle imprese ha effetto decorsi cinque anni. Durante questi cinque anni, quindi Agenzia delle Entrate, INPS, Comuni e gli altri Enti impositori possono notificare e intestare gli atti impositivi (es. avvisi di accertamento e cartelle di pagamento) nei confronti della società estinta, non avendo rilievo l’avvenuta cancellazione. Secondo l’Agenzia delle Entrate, la disciplina in esame si applica anche alle società di persone e non solo alle società di capitali ed i suoi effetti sarebbero retroattivi, per cui se un socio di società già cancellata dal Registro imprese avesse ricevuto un accertamento intestato alla società, questo, in virtù della norma sopravvenuta, manterrebbe i propri effetti, quindi potrebbe esserci la fase di riscossione delle somme. Il liquidatore della società, prima di procedere alla cancellazione, può eleggere domicilio per la notifica degli atti fiscali presso una persona o un ufficio nel Comune dove è sita la sede legale della società. In tal modo, gli atti che, nei cinque anni successivi alla richiesta di cancellazione, potranno essere notificati al soggetto estinto, saranno recapitati presso il domiciliatario. Come spesso accade in campo fiscale, quello che vale se a vantaggio dell’Ente impositore, non vale a vantaggio del contribuente, per cui la c.d. “irrilevanza quinquennale” della cancellazione della società non sembra applicabile per le domande di restituzione di imposte relative a periodi anteriori alla cancellazione (si pensi al caso del rimborso dell’eccedenza IVA). Pertanto, la domanda andrà nuovamente presentata in proprio dai soci.

Mutuo dissenso di cessione d’azienda con registro proporzionale

La Corte di Cassazione (n.4134 del 2.3.15) si pronuncia sulla tassazione della risoluzione di un contratto di cessione d’azienda, affermando che lo stesso debba scontare l’imposta di registro proporzionale in quanto comporta la retrocessione dei beni inizialmente ceduti. Nel caso portato all’esame della Corte, le parti di un precedente contratto di cessione di ramo d’azienda, registrato nel 2008 e regolarmente assoggettato ad imposizione (applicando l’imposta di registro proporzionale del 3%), concordavano di risolvere il precedente contratto. La Commissione tributaria regionale riteneva che l’atto di mutuo dissenso della precedente cessione del ramo d’azienda, non configurando alcun trasferimento di ricchezza, non potesse essere assoggettato ad imposizione proporzionale di registro. Infatti, secondo la Commissione, l’atto di mutuo dissenso scaturisce dalla volontà delle parti di ripristinare l’originario assetto patrimoniale, anteriore alla cessione del ramo d’azienda e, pertanto, non comporta una retrocessione, né alcun “corrispettivo”. Tali conclusioni non sono state condivise dalla Cassazione che, citando un orientamento della giurisprudenza di legittimità relativo al mutuo dissenso di precedente compravendita, giunge a conclusioni opposte, ritenendo che il mutuo dissenso rientri tra gli “eventi risolutivi del contratto” e determini la “ritrattazione bilaterale del contratto con la conclusione di un nuovo negozio”, da assoggettare a tassazione a norma dell’art. 28 del DPR 131/86. In sintesi la Corte sembra affermare che dall’atto di mutuo dissenso di precedente cessione di ramo d’azienda scaturisca una nuova e contraria cessione del medesimo ramo d’azienda, da assoggettare autonomamente ad imposizione in misura proporzionale. Non si può non rilevare, tuttavia, come le conclusioni della Corte appaiano sorprendenti. Da un lato perché larga parte della giurisprudenza (cfr. Cass. nn. 18844/2012 e 20445/2011) e della dottrina riconoscono all’atto di mutuo dissenso meri effetti “estintivi”, dall’altro perchè la stessa Agenzia delle Entrate nella ris. 14 febbraio 2014 n. 20 (in materia di mutuo dissenso di donazione) ha riconosciuto l’applicazione delle sole imposte fisse in quanto atto aventi meri effetti estintivi del contratto e ripristinatori della situazione precedente.  A favore della tassazione fissa, e quindi in senso opposto a quanto affermato nella pronuncia in commento, si è espresso anche l’Ufficio Studi del Consiglio Nazionale del Notariato nel recente Studio n. 142-2014/T.

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